Бухгалтерия для сдачи недвижимости в США: учёт доходов от аренды по каждому объекту

Ежемесячный учёт — от $200 в месяц, цена зависит от числа операций. Декларация оплачивается отдельно: Schedule E — $150 за каждый объект. Точную сумму называем после разговора о ваших объектах.

IRS советует вести записи о доходах и расходах по аренде, а если декларацию выберут для проверки, каждую цифру придётся подтвердить документами. С одним объектом операций немного, поэтому учёт несложный, а вычеты не теряются.

Нет, если вы должны вернуть его в конце аренды. Доходом становится часть депозита, которую вы оставили себе из-за нарушения договора, — в том году, когда это произошло. Если депозит по договору идёт в оплату последнего месяца, это аренда, полученная авансом: она считается доходом в год получения.

Ремонт поддерживает объект в рабочем состоянии и вычитается в том же году. Улучшение делает объект лучше, восстанавливает его или приспосабливает к новому использованию — например, новая крыша, новые полы, модернизация кухни или новый водонагреватель. Его стоимость нельзя вычесть сразу: она списывается через амортизацию.

Жилое здание, которое сдаётся в аренду, — 27,5 года равными долями. Землю амортизировать нельзя, поэтому из цены покупки выделяем стоимость здания. Бытовая техника, ковровые покрытия и мебель в арендном жилье — 5 лет. Амортизация начинается, когда объект готов к сдаче.

Прибыль считается как цена продажи минус налоговая стоимость объекта (basis), а basis уменьшается на амортизацию — в том числе ту, которую можно было заявить, но не заявили. Часть прибыли, связанная с амортизацией здания, облагается по ставке до 25%. Продажу отражаем на Form 4797 — $200. Документы о покупке и улучшениях храните, пока не истечёт срок проверки декларации за год продажи.

LLC с одним владельцем, если она не выбирала другой налоговый статус, для IRS не отдельный налогоплательщик: аренда отражается в декларации владельца на Schedule E. LLC с двумя и более владельцами по умолчанию считается партнёрством и подаёт Form 1065 — $450 у нас, включая K-1 для двух партнёров.

Убыток от аренды обычно пассивный, но есть исключение: если вы владеете хотя бы 10% объекта и сами принимаете решения — утверждаете арендаторов, условия аренды и расходы, — до $25 000 убытка в год можно зачесть против другого дохода. Когда доход (modified AGI) больше $100 000, эта сумма уменьшается, а с $150 000 исключение не действует; для супругов, которые подают декларации раздельно, правила строже. Незачтённый убыток переносится на следующие годы.